¿Cómo declarar los ingresos por el alquiler de una vivienda?

Tener una casita en alquiler que te genere una renta mensual está muy bien (fenomenal, de hecho), pero es básico que tengas claro cómo se declaran los ingresos por el alquiler de una vivienda en la Renta 2025 para que no tengas luego problemas. Te contamos cómo se hace en 3, 2, 1, ya.

¿Es obligatorio declarar el alquiler de una vivienda?

Empezamos con algo que es importante aclarar: para el arrendador (es decir, el que alquila la vivienda) es obligatorio declarar los ingresos del alquiler. La obligación depende de tu situación personal y del resto de ingresos que tengas. Los requisitos y umbrales pueden cambiar y dependen de tu situación. Consulta la información oficial de la AEAT. Esto es algo que sí o sí tienes que tener siempre en mente, ya que la Agencia Tributaria se puede dar cuenta de varias maneras si no los declaras y te puede poner multas importantes.

¿Cómo hay que declarar el alquiler en la renta?

Ya lo hemos dicho: los ingresos por el alquiler de vivienda son rendimientos y estos tienen que quedar reflejados en la declaración de la renta siempre. En concreto, son parte de tus ingresos netos (o sea tus ingresos menos tus gastos deducibles) y se declaran en el apartado de rendimientos de capital inmobiliario. Ahí, deberás indicar que realizas un arrendamiento.

Pero vamos por partes: ¿qué gastos deducibles dice Hacienda que puedes restarle a tus ingresos brutos para obtener los netos?

• Los gastos de conservación y reparaciones (tanto dentro de la propiedad como de la comunidad) son totalmente deducibles para la Agencia Tributaria. Pero cuidado, que hay trampa: solo podrás deducirte los gastos que supongan un valor equivalente a lo anterior. Esto, en castellano, es que si se rompe la caldera y compras un modelo mejor, no podrás deducirte nada del gasto. Solo podrás hacerlo si la cambias por otra que valga lo mismo o la arreglas para que vuelva a funcionar. 
• Cualquier seguro de hogar que pagues te lo puedes deducir. Tendrás que indicar los seguros que tienes contratados en el apartado de otros gastos fiscales deducibles.
• También podrás incluir los suministros como gastos deducibles, aunque solo si los pagas tú en vez del inquilino. Esta parte se indica en la casilla 0113.
• Por otra parte, los gastos de comunidad te los podrás deducir en la casilla 0109.
• A la hora de formalizar el contrato de alquiler, podrás deducirte sus posibles gastos (de abogados o notaría).
• Podrás deducir de tu renta las amortizaciones de la vivienda (un 3% sobre el mayor valor entre el coste de adquisición de la construcción —sin incluir el suelo— y el valor catastral de la construcción —tampoco con el suelo—) y de los bienes muebles, como sofás, lavadora, mesas… con los que la hayas amueblado (a un 10% de su valor).
• Los impuestos relacionados con la vivienda (como el IBI, las tasas de servicios de limpieza o recogida de basura), también te los puedes deducir en el apartado 0115C.
• Para acabar, podrás incluir los intereses de la hipoteca, si es que la tienes. Esto lo tendrás que indicar en la casilla 0104.
• Si tu inquilino no te ha pagado el alquiler durante más de 6 meses o está incluido en una lista de no pagadores, Hacienda te permite deducir esa cantidad de tus ingresos. Se hace en la casilla 0116, y de esta forma, puedes pagar menos impuestos al considerarse que has tenido menos ingresos.

¿Cómo tributan los casos especiales del alquiler de una vivienda?

Existen un par de excepciones que tienen una tributación especial, ya que en estos necesitas darte de alta como autónomo para poder cobrar el alquiler. Estos son:

• Si tienes varios alquileres de inmuebles y, además, un empleado con contrato que lo gestione.
• Si, además del alquiler, ofreces otros servicios complementarios, como los de comida o limpieza.

Parece una tontería, pero si Hacienda se percata de que haces una de estas dos cosas, te puede caer una gorda. Por eso, si este es tu caso, date de alta como autónomo. En las asesorías fiscales online te gestionamos tanto el proceso de alta como la renta (que como ya has visto, es un pelín especial para propietarios que arriendan).

Reducciones por el alquiler en la declaración de la renta

¿Cuánto te puedes reducir? Depende de cuándo se firmó el contrato de alquiler y de las condiciones:

• Contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023: Se aplica una reducción del 60% sobre el rendimiento neto positivo (régimen transitorio).
• Contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023: La reducción general es del 50%. Pero puede subir si se cumplen condiciones especiales:
  • 90% si el piso está en una zona de mercado tensionado y la nueva renta es al menos un 5% más baja que la última renta del contrato anterior de esa misma vivienda.
  • 70% si es la primera vez que alquilas esa vivienda, está en zona tensionada y el inquilino tiene entre 18 y 35 años.
  • 60% si la vivienda fue rehabilitada en los dos años anteriores a la firma del contrato.

En ningún caso se aplica esta reducción en alquileres turísticos o de temporada, ya que no tienen como fin satisfacer una necesidad permanente de vivienda.

Aquí vienen las buenas noticias. Si alquilas una vivienda habitual (no vacacional), puedes aplicar una reducción sobre el rendimiento neto positivo. Eso significa que solo tributas por una parte de lo que ganas, no por el total.

También podrás deducirte bastante, si aplicas mejoras de eficiencia energética en el piso alquilado. Esta es más difícil de conseguir, pero podrás hacerlo, sobre todo si alquilas un chalet.

Los requisitos y umbrales pueden cambiar y dependen de tu situación. Consulta la información oficial de la AEAT.

¿Cómo detecta Hacienda un alquiler no declarado?

Aunque no lo parezca, la Agencia Tributaria puede descubrir si alguien no está declarando su rendimiento de capital inmobiliario (sus ingresos por el alquiler de una vivienda). Y si lo descubre, ya sabes lo que viene después: multa. Hacienda puede detectar los alquileres no declarados de cualquiera de estas maneras:  

• Lo más fácil es que comprueben los datos del inquilino, que también está obligado a declarar el alquiler. Es muy probable que este lo declare, ya que tiene beneficios fiscales y se ahorrará un dinerito.
• Es posible que revisen si el propietario ha depositado la fianza del alquiler en su Comunidad Autónoma. Además, pueden comprobar los datos del catastro o del censo para saber quién está viviendo en la vivienda habitual y si coincide con otros datos.
• Existe la posibilidad de que un trabajador del ministerio de Hacienda visite la vivienda. No podrá entrar, pero sí hablar con los vecinos o el portero para averiguar quién vive en la casa.
• Por último, el propio inquilino del inmueble puede denunciar la situación por su cuenta. 

Multas por no declarar el alquiler de una vivienda

Si, como propietario, no declaras el alquiler en la renta, te podrá caer una de estas tres multas:

• Será una multa leve si el dinero que no declaras en la renta es inferior a 3.000€. En este caso, tendrás que pagarlo y abonar una multa de hasta el 50%. Si no pagaste, por ejemplo, 2.000€, te tocará pagar 3.000€.
• La multa grave se aplicará cuando hayas ocultado o falsificado información del arrendamiento y será de entre un 50% y un 100% de lo que no pagaste, además, obvio, tendrás que devolver el dinero que debes.
• Finalmente, la multa muy grave se aplicará en casos de fraude fiscal. Está será de hasta un 150% sobre el total que no se pagó en su momento.

No te la juegues. Ante la duda declara. Esto es lo que te va a decir siempre una asesoría fiscal porque es lo que se tiene que hacer y basta.  Evita las multas y gana dinero con tranquilidad.